Службы ЖКХ обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома. Если ремонт в квартире необходим из-за ненадлежащего оказания коммунальных услуг, от службы ЖКХ можно потребовать ремонт за ее счет или возмещение понесенных на ремонт расходов.

Бремя содержания квартир и общего имущества в многоквартирном доме (МКД) несут их собственники и наниматели по договору социального найма, если иное не установлено законом.

На финансирование текущего ремонта общего имущества в МКД с собственников квартир и нанимателей взимается плата. Плата на проведение капитального ремонта общего имущества с нанимателей не взимается, с собственников квартир – взимается.

Основную нагрузку по поддержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в МКД несет управляющая компания, избранная общим собранием собственников квартир, ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-коммунальная служба (ДЕЗ) в муниципальных домах.

Содержание общего имущества в МКД

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме понимается комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Соответственно, указанные организации обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, которое относится к общему имуществу МКД.

Общее имущество в МКД, подлежащее бесплатному ремонту

В состав общего имущества включаются в том числе:

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению;
• внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом в состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии, в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электроэнергии, обеспечивающие возможность их присоединения к таким системам.

Для решения вопроса о том, кто должен делать ремонт – собственник и наниматель квартиры или служба ЖКХ, необходимо определить внутренние границы коммунальных инженерных систем, по которым будет разграничиваться их эксплуатационная ответственность.

Так, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, включая запорно-регулирующую арматуру в квартире и сантехоборудование, в границы эксплуатационной ответственности службы ЖКХ не входят.

При этом границы эксплуатационной ответственности могут быть закреплены документально, например в договоре с управляющей компанией или в приложении к нему.

В случае аварии или поломки оборудования, находящегося в квартире, но относящегося к общедомовому оборудованию, управляющая компания (ТСЖ, жилищный кооператив) обязана произвести его текущий ремонт бесплатно.

Кроме того, если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, от службы ЖКХ возможно требовать возмещения понесенных на ремонт расходов или произведения ремонта за счет службы.

Оборудование, не подлежащее бесплатному ремонту

Из указанных выше нормативных актов можно сделать вывод, что управляющая компания вашего дома (ТСЖ, жилищный кооператив) или ДЕЗ не обязаны производить бесплатный ремонт следующего оборудования:

• индивидуальных приборов учета воды, газа, электричества;
• газовых и электрических плит;
• сантехнического оборудования, находящегося в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей и тому подобного оборудования);
• труб и отводов, расположенных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
• домофонов, находящихся в квартире;
• электрических кабелей, розеток и иных электрических элементов, расположенных внутри квартиры;
• иного оборудования и имущества, не относящихся к общедомовому имуществу и обслуживающих только одну квартиру.

Также не относятся к общему имуществу МКД и не подлежат бесплатному ремонту обогревающие элементы (радиаторы отопления), находящиеся внутри квартир. Исключение составляет истечение срока их годности (чугунные радиаторы – 45 лет, конвектор – 25 лет). В этом случае замена отопительных приборов должна производиться при проведении капитального ремонта жилого дома за счет соответствующих средств.

Льготы по оплате услуг ЖКХ предоставляются инвалидам, семьям с детьми-инвалидами, многодетным семьям, участникам ВОВ, ветеранам боевых действий и др.

Граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

• плату за пользование жилым помещением (плату за наем) – для граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма, договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда или договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
• плату за содержание жилого помещения (кроме граждан, занимающих жилое помещение по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования);
• плату за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за холодную и горячую воду, электроэнергию, теплоэнергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами;

взнос на капитальный ремонт – для собственников помещений в многоквартирном доме.

Для некоторых категорий граждан на федеральном, региональном и местном уровнях установлены льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. При этом соответствующими НПА может быть установлено, что компенсации расходов на оплату ЖКХ гражданам предоставляются путем перечисления средств непосредственно получателю соответствующей платы, например управляющей организации.

Компенсации расходов на оплату услуг ЖКХ не предоставляются при наличии задолженности, которая образовалась за период не более чем три последних года и подтверждена судебным актом.

Льготы для инвалидов и семей с детьми-инвалидами

Инвалидам и семьям с детьми-инвалидами предоставляется компенсация расходов на оплату услуг ЖКХ в размере 50%. При этом компенсация расходов на оплату коммунальных услуг, потребление которых определяется по показаниям приборов учета, производится в пределах утвержденных нормативов.

Также инвалиды I и II группы имеют право на компенсацию расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, но не более установленного размера.

В субъектах РФ могут устанавливаться дополнительные меры социальной поддержки инвалидов.

Льготы для участников ВОВ и ветеранов

Участникам ВОВ и ветеранам боевых действий предоставляется компенсация расходов на оплату услуг ЖКХ в размере 50% в порядке, установленном законодательством субъекта РФ.

Отметим, что такой же льготой пользуются инвалиды боевых действий и инвалиды ВОВ.

Также компенсацию могут получать нетрудоспособные члены семьи погибшего (умершего) участника или инвалида ВОВ, ветерана или инвалида боевых действий, состоявшие на его иждивении и получающие пенсию по случаю потери кормильца, а также признанные инвалидами вследствие общего заболевания, трудового увечья и других причин граждане, награжденные знаком “Жителю блокадного Ленинграда”, или знаком “Житель осажденного Севастополя”, или знаком “Житель осажденного Сталинграда”.

Жителям Москвы, которые имеют звание “Ветеран труда” или “Ветеран военной службы”, может предоставляться скидка на оплату услуг ЖКХ в размере 50% платы за жилое помещение, коммунальные услуги в пределах социальной нормы площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов накопления твердых коммунальных отходов.

Для получения льготы указанные лица должны соответствовать одному из следующих условий:

• они достигли возраста 55 лет (женщины) или 60 лет (мужчины) и имеют соответствующий статус в целях предоставления дополнительных мер социальной поддержки;
• получают страховую пенсию;
• являются пенсионерами по другому основанию либо получают пожизненное содержание и достигли возраста, дающего право на назначение страховой пенсии по старости.

Льготы для членов семей погибших (умерших) военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел

Компенсация расходов по оплате услуг ЖКХ может предоставляться членам семьи погибшего (умершего) при определенных обстоятельствах или по определенным основаниям военнослужащего, сотрудника органов внутренних дел и некоторых других федеральных органов власти.

Льготы для многодетных семей

В г. Москве многодетным семьям предоставляется ежемесячная компенсационная выплата на возмещение расходов по оплате услуг ЖКХ.

Компенсация устанавливается одному из родителей независимо от получения семьей социальной поддержки по оплате услуг ЖКХ и количества жилых помещений до достижения младшим ребенком 18 лет.

Льготы для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Проживающие в общежитиях в период обучения дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из их числа, а также лица, потерявшие в период обучения обоих родителей или единственного родителя, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением в общежитии.

Также льготы по оплате услуг ЖКХ для указанной категории граждан могут быть предусмотрены региональным законодательством.

Так, в г. Москве дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из их числа, занимающие жилые помещения по договорам найма специализированного жилого помещения, на время обучения по очной форме по основным профессиональным образовательным программам и (или) по программам профессиональной подготовки по профессиям рабочих, должностям служащих освобождаются от расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Кроме того, указанные лица освобождаются от внесения платы за наем в случае их признания малоимущими в установленном Правительством Москвы порядке.

Получать разрешение на остекление лоджии не требуется, если такое остекление не ведет к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций дома, нарушению в работе инженерных систем, противопожарных устройств или ухудшению внешнего вида фасада здания.

Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе установление порядка получения соответствующего разрешения, принятого в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки, относится к компетенции органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта РФ.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство жилого помещения – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

В частности, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии или балкона не требуется с 01.12.2011.

Исключение составляют случаи, когда остекление:

• нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
• нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
• нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.

В указанных случаях для остекления лоджии необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, за получением разрешения с комплектом необходимых документов. В частности, к таким документам относятся проект перепланировки, технический паспорт квартиры, а также согласие всех собственников или членов семьи нанимателя жилого помещения.

В г. Москве органом, осуществляющим согласование перепланировки, является Мосжилинспекция. Заявление о согласовании перепланировки подается только в электронном виде.

Если остекление балкона или лоджии относится к переустройству и (или) перепланировке, то за остекление их без разрешения гражданина могут привлечь к административной ответственности.

Плата за содержание жилого помещения определяется с учетом платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Порядок определения размера платы зависит от способа управления МКД.

1. Состав платы за содержание жилого помещения

Плата за содержание жилого помещения входит в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги и по общему правилу включает в себя:

• плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом (МКД);
• плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;
• плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД.

Отметим, что к коммунальным ресурсам, потребляемым на общедомовые нужды и включаемым в состав платы за содержание жилого помещения, относятся холодная вода, горячая вода, электрическая энергия и отведение сточных вод. Оплата коммунальной услуги по отоплению на общедомовые нужды в составе платы за содержание жилого помещения законодательством не предусмотрена.

Расходы на содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства, и включают в том числе расходы на содержание внутридомовых инженерных систем, расходы на снятие показаний приборов учета, выставление платежных документов для внесения платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а также на содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, за исключением случаев, когда указанные расходы несут ресурсоснабжающие организации по соответствующим договорам.

2. Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения

Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения зависит от способа управления МКД.

Рассмотрим, как определяется размер платы за содержание жилого помещения в общем случае.

2.1. Порядок определения размера платы для собственников помещений при управлении МКД управляющей организацией

Если в МКД не созданы ТСЖ, жилищный кооператив либо иной специализированный потребительский кооператив, размер платы за содержание жилого помещения (кроме платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД) определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года.

Решение об изменении размера платы за содержание жилого помещения принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, при наличии коллективного (общедомового) прибора учета может определяться исходя из:

• показаний автоматизированной информационно-измерительной системы учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг – в случае оснащения дома такой системой, если эта система учета обеспечивает возможность одномоментного снятия показаний;
• среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов с последующим проведением в установленном порядке перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета – в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений;
• объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по установленным тарифам – в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений;
• норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов и установленных тарифов с последующим проведением в установленном порядке перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета – в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений, указанного в двух предыдущих случаях.

Размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов и установленных тарифов.

Размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов также по истечении трех расчетных периодов (календарных месяцев) со дня выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета либо истечения срока его эксплуатации или истечения межповерочного интервала поверки коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса.

Договор управления МКД может предусматривать индексацию тарифов размера платы за содержание жилого помещения.

При этом действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме. Однако собственники могут принять решение, дающее управляющей организации право индексировать размер платы без ежегодного оформления его изменений решениями общих собраний собственников.

Собственники тоже не могут в одностороннем порядке без учета предложений управляющей организации принять на общем собрании решение об уменьшении установленного договором управления МКД размера платы за содержание жилого помещения или изменении порядка его определения. В противном случае управляющая организация может обратиться в суд для признания такого решения недействительным

Принятие общим собранием собственников помещений решения об изменении размера платы за содержание жилого помещения не требуется в случае изменения ее размера вследствие изменения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в связи с установлением (изменением) в соответствии с законодательством РФ цен (тарифов), используемых для расчета размера платы за соответствующие коммунальные услуги для населения, или нормативов потребления соответствующих коммунальных ресурсов.

2.2. Порядок определения размера платы для собственников помещений, если в МКД созданы ТСЖ, ЖК или иное объединение граждан

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, определяется органами управления соответствующего объединения граждан согласно его уставу.

Лица, не являющиеся членами ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с таким объединением граждан.

В указанные платежи и (или) взносы также включаются расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.

2.3. Порядок определения размера платы при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

При непосредственном управлении МКД собственниками помещений размер платы за содержание жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими такие услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

Расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД, при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в состав платы за содержание жилого помещения не включаются.

2.4. Порядок определения размера платы для нанимателей жилых помещений, а также если решение о выборе способа управления МКД не принято либо размер платы не установлен

Размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД либо об установлении размера такой платы (в случае непосредственного управления МКД собственниками помещений), устанавливается органами местного самоуправления.

Если способ управления МКД не выбран, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, в состав платы за содержание жилого помещения не включается.