Перепланировка квартиры представляет собой изменение границ и (или) площади квартиры, и (или) образование новых помещений (в частности, в случае объединения смежных квартир или раздела квартиры), и (или) изменение внутренней планировки квартиры (в том числе без изменения границ и (или) площади квартиры). В результате перепланировки также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка квартиры влечет за собой необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ; п. 5 ст. 141.4 ГК РФ).
Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров, а переустройство – например, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др. (абз. 2, 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Перепланировка квартиры, в результате которой образуются новые помещения, в настоящем материале не рассматривается.
Случаи, когда перепланировка (переустройство) не допускается
Не допускается перепланировка (переустройство) квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил N 170).
Кроме того, при перепланировке (переустройстве) помещений в многоквартирном доме на территории г. Москвы не допускается в том числе (п. п. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):
- ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
- ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);
- устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконе;
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
- нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
Порядок действий для согласования перепланировки (переустройства)
Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки (переустройства) квартиры
Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки (переустройства) с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ст. 758 ГК РФ; ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в Москве должен содержать, в частности, решения по организации и производству работ, по противопожарным мероприятиям, по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей, чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (п. п. 1.1, 1.2 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы N 508-ПП).
Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке (переустройстве) и необходимыми документами
Перепланировку (переустройство) квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления (далее также – орган, осуществляющий согласование, уполномоченный орган) (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
В г. Москве перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном доме согласовывает Мосжилинспекция (п. 4.2.6 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).
Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ (при наличии соответствующего соглашения между таким органом и МФЦ). В г. Москве услуга предоставляется только с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы (далее – Портал) (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ; п. п. 1.3, 2.4.1.1, 2.4.1.2, 2.4.2, 2.4.3.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы N 508-ПП; п. 19 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2011 N 797).
Для получения услуги в г. Москве по общему правилу потребуются, в частности, следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ; п. 2.5.1.1.1 Административного регламента):
- запрос (заявление) на предоставление государственной услуги;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (в случае обращения через представителя);
- проект перепланировки (переустройства) квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещения, а если при перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, то также нотариально удостоверенное согласие всех собственников или членов семьи нанимателя смежного помещения;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пользовании части общего имущества, содержащее описание используемого объекта, оформленное протоколом, и его копия (если при производстве работ передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома);
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство), если перепланировка (переустройство) невозможны без присоединения к помещению части общего имущества в многоквартирном доме.
Подлинники решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в п. п. 6 и 7, должны быть направлены в Мосжилинспекцию и приняты ею на хранение до обращения за государственной услугой (п. 2.5.1.1.1.8 Административного регламента).
В г. Москве запрос заполняется посредством внесения сведений в соответствующую форму на Портале. В случае согласования проведения работ по типовому проекту переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме вместо представления проекта перепланировки (переустройства) заявитель в запросе указывает номер такого типового проекта и серию дома (п. п. 2.5.1.1.1.1, 2.5.1.1.1.7 Административного регламента; п. 74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).
Примечание. Типовые проекты перепланировки (переустройства) помещений размещены на сайте Мосжилинспекции (п. 2.5.1.1.1.7 Административного регламента).
Орган, осуществляющий согласование, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру, а также технический паспорт (при наличии его в Базовом регистре) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (переустройства) (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ; п. 2.5.1.2 Административного регламента).
После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).
В г. Москве при приеме и регистрации запроса и документов проверяется корректность заполнения интерактивной формы запроса и в срок не позднее одного рабочего дня направляется информация о регистрации запроса в личный кабинет заявителя на Портале (п. 3.2.3 Административного регламента).
Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку (переустройство)
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование, должен принять решение о согласовании перепланировки (переустройства) квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
В г. Москве срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется соответствующего заключения Департамента культурного наследия. Если такое заключение требуется, срок составляет 30 рабочих дней (п. 2.7.1.1 Административного регламента).
Решение о согласовании должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней со дня его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
Также законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на Едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения (ч. 3.1 ст. 21 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; п. п. 1, 2, 5, 7, 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 N 277; п. 20 разд. II Приложения к Постановлению Правительства РФ N 277).
В г. Москве вы можете получить решение о согласовании перепланировки (переустройства) только в электронном виде (п. 2.11.1.1 Административного регламента; п. 74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).
Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Решение о согласовании перепланировки (переустройства) является основанием для проведения перепланировки (переустройства) квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
Шаг 4. Проведите перепланировку (переустройство)
Проведите перепланировку (переустройство) квартиры в соответствии с проектом перепланировки (переустройства) и полученным решением о согласовании перепланировки (переустройства).
Региональными нормативными правовыми актами могут быть предусмотрены определенные требования к проведению работ по перепланировке (переустройству). Так, в г. Москве работы по перепланировке, производимые на основании проекта, должны выполняться организацией, являющейся членом соответствующей СРО, а работы, затрагивающие газовое оборудование, – специализированной организацией, осуществляющей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового (внутриквартирного) газового оборудования (п. п. 13, 14 Требований).
Шаг 5. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры (при необходимости)
Если проводилась перепланировка квартиры, после ее завершения потребуется технический план перепланированной квартиры (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП – кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера. Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра (ст. 3.2, ч. 1 ст. 29, ст. 32, ч. 1 ст. 33, ч. 1 ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; п. п. 1 – 3 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 29.10.2020 N П/0402).
Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Технический план также может быть подготовлен на бумажном носителе, если это предусмотрено договором подряда (ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Шаг 6. Уведомьте уполномоченный орган о завершении работ и получите акт приемочной комиссии
По завершении переустройства и (или) перепланировки необходимо направить в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. Уведомление можно направить в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ (при наличии между ними соответствующего соглашения о взаимодействии).
Если проводилась перепланировка, к уведомлению нужно приложить технический план перепланированной квартиры (ч. 9 ст. 23, ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Перепланировка (переустройство) квартиры подтверждается актом приемочной комиссии, который содержит в том числе информацию о соответствии или несоответствии выполненных работ требованиям нормативных документов. Акт должен быть утвержден в срок, не превышающий 30 дней со дня получения уполномоченным органом уведомления (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ).
Для подготовки акта проводится комиссионное обследование жилого помещения. В состав приемочной комиссии по общему правилу входят представители уполномоченного органа (Мосжилинспекции), заявителя, проектной организации (если переустройство (перепланировка) связана с затрагиванием несущих конструкций дома), а в случае, если переустройство (перепланировка) квартиры связаны с передачей в пользование (присоединением) части общего имущества в МКД, – также представитель лица, осуществляющего деятельность по управлению МКД (п. п. 3.3.3.2.7, 3.3.3.2.7.1 Административного регламента).
Переустройство квартиры считается завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).
Если проводилась перепланировка квартиры, переходите к следующему шагу.
Шаг 7. Дождитесь внесения сведений в ЕГРН
Орган, осуществляющий согласование, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения (подписания) акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки, обязан направить в электронной форме в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган регистрации прав (п. 4.6 ч. 2 ст. 15, ч. 1.10 ст. 19 Закона N 218-ФЗ):
- заявление об осуществлении государственного кадастрового учета;
- акт приемочной комиссии;
- технический план перепланированного помещения;
- решение (документ, подтверждающий его принятие) о согласовании перепланировки.
Перепланировка квартиры считается завершенной со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади квартиры (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).
При необходимости вы можете подать запрос на получение выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
